李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

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近日，市场传闻深圳二手住房参考价发生重大变化，即解除执行2年多的参考价和按揭贷款捆绑，也就是银行不再将参考价作为发放按揭贷款的最高评估价，取而代之的是根据银行评估价或网签价(二手住房实际成交价)孰低来放贷，参考价仅作参考，而这两个价格会更接近市场价。在此之前，不管是对外公示房源价格，还是银行放贷，都严格遵循参考价。

由此，不管是深圳二手住房的定价机制，还是贷款评估，都发生重大调整，也将对深圳商品房市场产生重大影响。截至目前，深圳官方并没有对此进行说明，笔者多方调研中介机构和银行后，得到的答案是“未收到通知，以正式文件为主”。

深圳此前出台二手住房参考价政策，主要是因为，深圳的二手房缺乏供应弹性，特别是在某些热点区域，房源供应量比较小。当市场明显回升时，极易出现业主、中介(含资金中介)、自媒体合谋来拉升价格、坐地涨价的现象，也就容易形成“杠杆推动高价销售→涨价预期实现→进一步预期涨价”的循环。

特别是在2020年下半年，深圳房价上涨脱离基本面，呈现自我强化、自我循环的涨价逻辑。于是，2021年初，“参考价”强力介入并绑定银行贷款，对二手房“定向去杠杆”。现在看，这个使命阶段性完成了。目前，不管是交易量，还是二手住房价格，均呈现明显回调的走势。

之所以说阶段性，是因为担心房价后续再次上涨。因此，这次没有取消参考价，只取消参考价绑定银行贷款。这意味着，后续如再次出现上文所述的涨价循环，参考价或会再次祭出，这就是长效机制。也就是，参考价“适时介入、适时退出”。其次，二手住房挂牌并对外显示时，只能标注恒定的参考价，不符合高标准市场化建设的大方向。对深圳来说，不管是推动行业高质量发展，还是探索房地产长效机制，都要树立市场配置资源的高标准市场典范。

因此，当商品房市场稳定了、投资需求退出了、加杠杆炒房的情绪减弱了，稳定行业和市场重新回到主题，参考价就应该适时退出，让市场发挥内生力量。最后，纠偏参考价恶化市场预期。参考价的锚定下，深圳居民买房主要看参考价，高于参考价的房源很难成交，按参考价或低于参考价成交成为主流。目前，深圳70%左右的二手住房按照参考价或低于参考价成交。

由此，很多业主不得不持续下调挂牌价，直至达到参考价水平左右，市场也形成了房价进一步下跌的预期，特别是在成交价击穿参考价以后。因此，调整二手住房参考价，让银行贷款按照实际成交价或银行评估价来发放，其最大的影响就是打消参考价一刀切的锚定下，倒逼业主被迫降低挂牌价，导致市场形成价格非理性回调的预期，并冲击到新房定价和销售。因为，新房定价要参考周边二手住房价格，当彼此形成降价循环时，整体购房情绪明显降低。

因此，调整参考价的执行策略，有利于稳定预期和交易量，进而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标。此次调整的直接影响，就是对那些市场接受的，挂牌价本来比较高，但被参考价压下来，购房人被迫“高首付”的房源，贷款不再捆绑参考价，首付下降，购房人不用到处借钱凑首付，购房门槛降低了，这对活跃交易是非常好的。

此次参考价调整，另一个影响就是修复不动产“金融加速器”的效应。近期，大家热议的“通货紧缩”，居民资产负债表转弱等等，都与不动产价格下跌、商品房销售量下降有关，其背后的原因在于，不动产的“金融加速器”的效应下降。基本原理是，不动产价格下跌，居民预期房价下跌，不愿意贷款买房，甚至提前还贷，导致全社会流动性或货币创造转弱。

因此，摆脱这个困局，关键是修复不动产“金融加速器”效应，让开发商、购房人和房地产上下游链条能得到合理的融资。这样，在资金润滑剂的助推下，行业能顺畅地循环起来，全社会信用创造也就活跃起来了。有媒体认为，解除参考价和按揭贷款捆绑，意味着恢复“加杠杆”买房，是否会引致房价上涨，投机炒作泛起？笔者认为，在房地产趋于稳定的情况下，恢复合理购房融资在情理之中。只要坚持差别化的信贷政策，并不会导致新一轮的楼市暴涨。

另外，当前银行面临“资产荒”困境，普遍将房贷作为优质资产，投放按揭贷款的积极性强，不排除做高评估价、多发放贷款的冲动。但在“三价合一”(网签价、贷款评估价、缴税评估价)的框架下，更多贷款意味着更多的月供负担、更多的税负。当前，不管是居民就业、收入，还是存量住房的供求关系、承接债务的能力、对房价的预期等，都与过去不可同日而语。

而且，近年来深圳新房供应量比“十三五”年均增长40%，二手房挂牌量创新高，也制约基于炒房的过度加杠杆行为。同时，参考价调整后，针对做高价格、误导预期等，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，将视情况进行约谈或暂停交易系统权限。可见，参考价的锚并未退出。

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