报告要点

全国销售金额累计同比增速放缓，住宅销售金额累计同比持续上升。1-5月，全国商品房销售金额累计同比增长8.4%(前4月：+8.8%)，销售面积累计同比下降0.9%(前4月：-0.4%)。销售金额累计同比增幅回落一方面源于办公楼及商业营业用房累计同比下降较多(前5月分别累计同比下降17.4%及18.2%)，另一方面则源于住宅销售增速的放缓(前5月累计同比：+11.9%，前4月：+11.8%)。近期，前期积压的市场需求已得到了一定释放，或需要地方政策进一步激发潜在购房需求，为商品房销售持续回暖提供一定支撑。

全国开发投资小幅下滑，竣工同比升势延续。开发投资方面，1-5月，房地产开发投资完成额进一步下滑，累计同比下降7.2%，较前4月降幅扩大1.0pct。房屋新开工方面，受限于流动性压力及销售复苏进度，前5月住宅新开工面积累计同比下降22.7%，带动房屋新开工面积累计同比下降22.6%(前4月：-21.2%)。房屋竣工方面，月内多地再提防范烂尾楼风险，叠加地方融资政策落地，1-5月房屋竣工面积累计同比增幅扩大，同比上升19.6%(前4月：+18.8%)，全国房屋竣工情况进一步改善。

(资料图)

开发资金来源降幅扩大0.2pct，个贷累计同比增速提升较多。1-5月房地产开发资金来源累计同比下降6.6%，较1-4月降幅扩大0.2pct。拆分来看，在销售端的驱动下，1-5月个贷、定金及预收款项增速持续提升，分别同比上升4.4%、6.5%(前4月：+4.0%、+2.5%);国内贷款、自筹资金受融资渠道限制及市场信心影响，分别累计同比下滑10.5%、21.6%，短期内或维持下行趋势。预计开发资金来源将随行业销售的复苏而逐步恢复，资金面格局有望得到修复。

重点城市新房销售稳步上升，去化周期同比继续下降。5月，45城新房成交面积环比上升1%，同比上升23%;当年累计成交面积同增20%(前4月：上升19%)，一、二、三线城市分别上升35%、15%及上升20%。茂名、海门、肇庆、温州累计增幅较大，而绍兴、泉州、芜湖、柳州累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为16.5个月，平均环比上升1%，同比下降17%。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比下降13%，同比上升66%;截至5月末，15城累计成交面积同增78%(4月末：上升81%)。青岛、扬州、东莞二手房成交面积累计增幅居前。目前全国二手房挂牌价格指数稳中微降，其中一线挂牌价指数维持相对高位;各线城市挂牌量指数仍在低位徘徊。

百城单月成交楼面均价有所回落，溢价率环比小幅下滑。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约18.7%;其中，一线城市下降21.1%，二线城市下降23.6%，三线城市下降15.0%，各线城市累计降幅较上月有所收窄。5月，百城成交楼面均价单月有所回落。溢价率方面，一二线溢价率持续上涨，三线降幅继续扩大，带动整体成交溢价率环比小幅下滑、同比升势延续。

投资建议：积极政策基调支撑国央企稳健增长，维持“强于大市”评级。5月全国销售进度放缓，开发投资持续下行，预计开发投资将随着销售企稳而有所改善。短期内，企业或将延续分化格局，国央企受益于长期稳健的经营策略，在政策边际宽松的大环境下，或仍具备竞争优势。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：国央企股价表现较好

1.1 地产开发行业表现

截至5月31日，朗诗绿色管理、万达酒店发展5月涨幅居前;绿景中国地产、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至5月末涨幅居前。

图1：朗诗绿色管理、万达酒店发展5月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/31

图2：绿景中国地产、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至5月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/31

图 3：融创中国、合景泰富集团、万科企业5月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/31

1.2 物业管理行业表现

截至5月31日，建业新生活5月涨幅居前;嘉里建设年初至5月末涨幅居前。

图 4：建业新生活5月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/31

图 5：嘉里建设年初至5月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/31

图 6：保利物业、碧桂园服务、合景悠活5月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/5/31

2. 行业：销量增速放缓，投资增速下滑

5月全国商品房销售金额增速放缓，销售面积降幅扩大0.5pct。1-5月，全国商品房销售金额累计同比增长8.4%(1-4月：同比增长8.8%);销售面积累计同比下降0.9%(1-4月：同比下降0.4%)，销售金额累计同比增幅回落一方面源于办公楼及商业营业用房累计同比下降较多(前5月分别累计同比下降17.4%及18.2%)，另一方面则源于住宅销售增速的放缓(前5月累计同比：上升11.9%，前4月：上升11.8%)。展望未来，前期积压的市场需求已得到了一定释放，或需要地方政策进一步增加潜在购房需求，支撑商品房销售持续回暖。

图 7：商品房销售额增速较上月放缓0.4pct

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图 8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.5pct

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

全国开发投资增速继续下滑，头部民企拿地积极性有所提升。1-5月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降7.2%(1-4月：同比下降6.2%)，其中住宅累计同比增速下降较多(较1-4月，累计同比降幅扩大1.5pct)，带动全国开发投资同比进一步下滑。拿地方面，由于住房销售持续恢复，部分头部房企存在补库存需求，带动近期土地市场热度有所回升，部分民企拿地积极性有所提升。从目前来看，在销售的影响下，土地市场的城际间表现或延续分化格局。随着更多优质地块推出及销售复苏，部分核心城市土地市场有望得到进一步提升，或在一定程度上为整体开发投资回暖提供支持。

图 9：房地产投资增速继续下滑

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开工降幅继续扩大，竣工同比升势延续。2月，在保交楼的推动下，全国房屋新开工面积累计同比降幅有所收窄。但由于流动性压力尚未完全改善及销售复苏进度放缓，1-5月，房地产开发企业房屋新开工面积累计同比下降22.6%(1-4月：下降21.2%)。房屋竣工方面，月内多地再提防范烂尾楼风险，叠加地方融资政策支持，1-5月房屋竣工面积累计同比继续上升19.6%(1-4月：上升18.8%)。

图 10：1-5月新开工降幅延续上月下行趋势

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图 11：房屋竣工面积同比升势延续

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金降幅小幅下滑，销售带动个贷、定金及预收款同比连续上升。1-5月，房地产开发资金来源累计同比下降6.6%(1-4月：下降6.4%)。拆分来看，国内贷款累计下降10.5%(1-4月：下降10.0%);自筹资金累计同比下降21.6%(1-4月：下降19.4%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比上升4.4%和增长6.5%(1-4月分别上升4.0%和增长2.5%)。预计开发资金来源将随行业销售的恢复而逐步恢复，资金面改善格局延续。

图 12：开发资金来源降幅小幅下降，个人按揭贷款增速明显提升

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：一线增长较快，推盘分化延续

3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比降幅收窄

一线城市销售同比增速居前，二线城市本月至今同比增速回升较快。5月当月，45个主要城市新房成交量环比增长1%，同比上升23%;一线城市同比上升86%，二线城市同比上升27%，三线城市同比下降6%，与4月相比，一线城市同比增速稳居前列，二线城市增速回升较快，共同带动主要城市同比继续上升。本年至今成交情况，45城截至5月末累计成交量同比上升20%(4月：+19%)，一、二、三线城市分别上升35%、15%及20%。茂名、海门、肇庆、温州2023年累计交易量分别上升约198%、144%、142%、77%，而绍兴、泉州、芜湖、柳州累计同比变动78%、58%、37%、27%，为今年以来销量下滑较多的城市。

去化周期按月小幅上升，北京、温州环比上升较快。截至5月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比平均下降1%，同比平均下降2%;平均去化周期为16.5个月(4月：16.7个月)，环比平均上升1%，同比平均下降17%。北京、深圳、上海、广州去化周期分别为13.6个月、12.1个月，环比分别上升28%、18%，同比分别下降36%、3%;上海去化周期为4.5个月，环比与上月持平，同比下降89%;广州去化周期为16.2个月，环比下降6%，同比上升3%。5月，在北京、温州等地环比上升的带动下，主要城市去化周期环比持续上升，增速较4月放缓31pct;另一方面，去化周期同比维持下行，降幅较4月收窄9pct，主要城市去化情况持续向好。

贵阳、长春、上海和深圳新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。5月，17个重点城市单月新房批售建面为702.0万平，同比下降12.2%，环比下降23.7%;其中，4个一线城市单月同比上升29.8%，环比下降19.6%，13个二线城市单月同比下降20.2%，环比下降24.8%。1-5月，17个重点城市累计新房批售建面为3677.1万平，同比增长5.5%(1-4月：+10.8%);其中，4个一线城市累计同比增长16.8%，13个二线城市累计同比增长2.2%。贵阳、长春、上海和深圳批售建面累计同比增长541.6%、136.0%、117.8%和97.9%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2023/5/31主要城市交易量，一线城市同比增长较快

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至5月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比小幅上升

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至5月末主要城市新房批售情况，贵阳、长春、上海和深圳新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交环比持续下滑，挂牌价稳中微降

青岛、扬州、东莞成交面积累计增幅居前。5月，15个主要城市的二手房交易量环比下降13%，同比上升66%。北京和深圳单月同比分别上升45%和24%。截至5月末，15城2023年累计交易量同比上升78%(4月：+81%)。青岛、扬州、东莞2023年至今分别累计同比上升258%、206%和166%，今年以来二手房市场热度较高。

表 4：截至5月末主要城市二手房成交量情况，青岛、扬州、东莞成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

一线城市挂牌出售价维持高位，各线城市二手房挂牌量低位徘徊。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前价格指数稳中有降，一线城市挂牌价相对高位。挂牌出售量方面，各线城市二手房挂牌出售量指数较为稳定，一线、四线城市挂牌量低位徘徊，二线、三线城市指数小幅下滑。近期，随着市场信心逐步回暖，部分一线城市二手房挂牌量已有所回升，但受销售市场尚未完全企稳影响，二手房挂牌价格指数复苏或仍需一定时间。

图 13：二手房挂牌出售价格指数近期持续下降

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/6/4

图 14：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/6/4

图 15：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数稳中有降

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/6/4

图 16：三线城市二手房挂牌出售量指数有所回落

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/6/4

图17：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2023/6/4

4. 土地市场：二三线成交增速回升，溢价率小幅下滑

4.1 住宅类用地成交建面：二三线带动单月成交增速回正

二三线单月增速回正，各线城市累计降幅持续收窄。5月，100个大中城市住宅类用地成交建面同比增长约11.4%(4月：下降39.6%);分线来看，一线城市单月同比下降93.6%，二线城市同比上升41.7%，三线城市同比上升22.9%。由于部分房企拿地需求已获得一定释放，叠加去年3、4月基数较小影响，一线城市单月宅地成交同比增速止涨转跌;二、三线城市则受益于近期土地市场热度有所回升，宅地成交同比增速回正。累计成交建面方面，1-5月100个大中城市住宅类用地累计成交建面同比下降约18.7%(1-4月：下降27.2%);分线来看，一线城市累计同比下降21.1%(1-4月：上升81.5%)，二线城市累计同比下降23.6%(1-4月：下降37.6%)，三线城市累计同比下降15.0%(1-4月：下降25.2%)。随着住房销售持续复苏，部分头部拿地积极性有所回升，带动各线城市累计住宅用地累计成交建面同比降幅同步收窄。

图 18：5月百城住宅用地成交建面同增11.4%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 19：5月一线城市住宅用地成交建面同降93.6%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 20：5月二线城市住宅用地成交建面同增41.7%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 21：5月三线城市住宅用地成交建面同增22.9%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 22：1-5月百城宅地成交建面同比下降18.7%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 23：1-5月一线城市宅地成交建面同比下降21.1%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 24：1-5月二线城市宅地成交建面同比下降23.6%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

图 25：1-5月三线城市宅地成交建面同比下降15.0%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为万平方米

4.2 住宅用地成交总价：整体增速止跌回升

百城住宅用地成交总价累计增速有所回升。5月，100个大中城市住宅类用地成交总价同比增长12.3%;分线来看，一线城市单月同比下降84.0%，二线城市同比增长75.6%，三线城市同比增长31.3%。累计成交总价方面，1-5月100个大中城市住宅类用地累计成交总价同比下降约9.8%(1-4月：下降17.4%);分线来看，一线城市累计同比下降4.7%(1-4月：增长57.7%)，二线城市累计同比下降11.0%(1-4月：下降32.6%)，三线城市累计同比下降10.8%(1-4月：下降24.3%);受部分房企流动性改善及销售市场回暖影响，近期房企拿地总价增速有所回升。

图 26：5月百城住宅用地成交总价同增12.3%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

图 27：5月一线城市住宅用地成交总价同降84.0%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

图 28：5月二线城市住宅用地成交总价同增75.6%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

图 29：5月三线城市住宅用地成交总价同增31.3%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

图 30：1-5月百城宅地成交总价同比下降9.8%

图31：1-5月一线城市宅地成交总价同比下降4.7%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

图 32：1-5月二线城市宅地成交总价同比下降11.0%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

图 33：1-5月三线城市宅地成交总价同比下降10.8%

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为亿元

4.3 成交楼面均价增速回落，溢价率小幅下滑

住宅类用地成交楼面均价环比有所回落，百城成交溢价率下滑1.3pct。100个大中城市住宅类用地成交楼面均价在2022年上半年出现上升态势，下半年出现明显回落，5月，虽然二、三线城市今年以来成交楼面均价升势明显，但一线城市成交楼面均价环比下滑较多，带动百城宅地成交楼面均价环比有所回落，环比下降22.3%(4月：上升38.1%)。溢价率方面，一、二线城市住宅用地成交溢价率持续上涨，三线城市降幅继续扩大，5月成交溢价率环比出现小幅下滑，同比较去年同期升势延续。

图 34：5月百城宅地成交楼面均价环比有所回落

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米

图 35：5月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下滑

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米

图 36：5月二线城市宅地成交楼面均价环比明显回升

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米

图 37：5月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：单位为元/平方米

图 38：5月百城宅地成交溢价率环比有所下降

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 39：5月一线城市宅地成交溢价率环比升势延续

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 40：5月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 41：5月三线城市宅地成交溢价率环比持续下降

数据来源：Wind, 中达证券研究

5. 融资：境内外债券发行规模持续下滑

融资端现初步改善，整体恢复仍需时间。2020年初后，央行对经济的流动性支持明显加大，宏观流动性整体充裕。在此背景下，房企融资规模也出现明显上升。2020年8月以来，融资方面的监管逐步加强，尤其是有关有息负债总量增速的监管政策，对于未来房企融资将造成明显影响。2021年下半年行业融资渠道收紧对房企流动性造成了一定的挤兑，但目前顶层对于行业定调趋于积极，尤其近期“三箭齐发”持续修复融资端。值得注意的是，融资政策的改善仍集中在部分头部高信用房企，行业整体的改善尚需时日。

图 42：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，一季度累计同比增长1.3%

数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据

图 43：开发贷余额增速自2022年下半年起持续回升

数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据

图 44：个人住房贷款余额增速继续下降

数据来源：中国人民银行, 中达证券研究;注：季度数据

图 45：全国首套平均房贷利率近期持续下降

数据来源：融360，贝壳研究院，中达证券研究

图 46：境内房地产信用债发行规模环比有所下滑

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 47：境内房地产信用债发行规模降幅持续扩大

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 48：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 49：5月境内房地产信用债呈净融资状态

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 50：内房海外债券发行规模环比有所下降

数据来源：Bloomberg, 中达证券研究

图 51：内房海外债券发行规模增速持续下滑

数据来源：Bloomberg, 中达证券研究

6. 重点政策回顾：地方政策能级持续上移

地方政策能级持续上移。5月，地方政策调整频次明显减少，但部分城市对公积金优化调整的力度有所加大，如苏州公积金余额可提取用作首付款、兰州公积金提取时限延长至3年等。另一方面，受前期购房需求大量释放影响，近期住房销售出现一定程度的回落，部分核心地区亦通过放宽限购限售条件等方式提升潜在市场需求，如杭州余杭区内3街道放松限购、南京放宽落户条件、青岛优化限售条件等。行业流动性方面，月内天津、上海在融资方面的表态较为积极，或在一定程度上降低企业的融资成本，部分信用等级较高的白名单企业或有望持续受益。从目前来看，放宽限购限售、支持公积金购房的城市能级有所上移，短期内销售市场或维持弱复苏趋势，地方需求端政策或仍有一定的调整空间。

表 5：近期重点政策梳理，地方政策能级持续上移，杭州余杭区三街道放宽限购

数据来源：政府网站，新华网，人民网，中达证券研究

7. 投资建议

积极政策基调支撑国央企稳健增长，维持“强于大市”评级。5月全国销售进度放缓，开发投资持续下行，预计开发投资将随着销售企稳而有所改善。短期内，企业或将延续分化格局，国央企受益于长期稳健的经营策略，在政策边际宽松的大环境下，或仍具备竞争优势。维持“强于大市”评级。

8. 风险提示

1)楼市调控政策或出现一定变动，进而影响上市公司经营;

2)受内外部环境影响，行业流动性水平或出现一定波动;

3)上市公司经营业绩或存在一定不确定性。

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